長(zhǎng)租公寓巨頭魔方公寓再起波瀾。
近日，多地租戶反映，魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下多門(mén)店在租賃合同尚未到期的情況下，因運(yùn)營(yíng)方退出或停止經(jīng)營(yíng)而強(qiáng)制清退租客，其中部分門(mén)店由三方接手。涉及門(mén)店包括魔方公寓上海西藏南路店、魔方公寓上海火車(chē)站店、魔方公寓杭州華豐路店、魔方公寓杭州錢(qián)江世紀(jì)城店、微客公寓圳銀田站店等。亦有廣州租戶稱遭遇類似情形。
就上述情況，魔方生活服務(wù)集團(tuán)向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱，目前僅涉及少數(shù)早期項(xiàng)目，原因是相關(guān)物業(yè)的業(yè)主決定不再續(xù)約，“我們需按照合同安排進(jìn)門(mén)店關(guān)閉或運(yùn)營(yíng)主體調(diào)整”。
針對(duì)網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的“暴雷”“跑路”等說(shuō)法，魔方方面稱“屬于不實(shí)猜測(cè)”，并指出受市場(chǎng)環(huán)境影響，魔方出現(xiàn)少量閉店屬于物業(yè)租約到期及項(xiàng)目?jī)?yōu)化的正常范疇，不涉及公司整體經(jīng)營(yíng)狀況。
魔方方面續(xù)指，目前公司的經(jīng)營(yíng)正常有序，同時(shí)仍在積拓展新項(xiàng)目，近期亦有多新門(mén)店即將開(kāi)業(yè)，包括上海徐匯店、新江灣店、無(wú)錫東錫東運(yùn)河灣店等。
上海有租戶遭遇解約，公寓員工：公司資金鏈應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)變動(dòng)之下，是普通租戶的被動(dòng)與無(wú)奈。11月24日，租住在魔方公寓上海西藏南路店的李玲得知已有租戶接到公寓員工的通知，稱由于業(yè)主方不再續(xù)租，公寓將在租期屆滿后停止運(yùn)營(yíng)。
通知里，公寓員工提出的“建議處理方案”是由前臺(tái)薦周邊公寓租房信息，若租客不愿繼續(xù)居住，可辦理無(wú)責(zé)退租。
不安瞬間涌上心頭，李玲隨即聯(lián)系了公寓員工并得到了確認(rèn)，而根據(jù)公寓員工提供的解決方案，留給自己另尋住處的時(shí)間僅僅不到40天，盡管得到正常退還押金和預(yù)付租金的承諾，但當(dāng)李玲追問(wèn)違約金時(shí)，得到的答復(fù)卻是“按照合同不理賠”。
公寓員工解釋稱，合同條款約定出租人和租戶擁有“對(duì)等的權(quán)益”，“租客提前一個(gè)月申請(qǐng)退租，我們不會(huì)收取押金；同樣地，甲方提前一個(gè)月通知(退租)，(租戶的)押金和沒(méi)住完的房租、水電(費(fèi))都是正常退還的?！?/p>
對(duì)于退款事宜，公寓員工告知李玲，“如果近期辦理退租，相關(guān)款項(xiàng)會(huì)按照時(shí)間退還，理論上到賬是要七個(gè)工作日”。但李玲仍然擔(dān)心，原因是“魔方公寓先解散樓層群的群聊，然后一對(duì)一通知租戶，所以我們沒(méi)有同樓層的人的聯(lián)系方式，沒(méi)有辦法確認(rèn)有誰(shuí)已經(jīng)退租并且拿到了款項(xiàng)。”
相比李玲，租住在魔方公寓上?；疖?chē)站店的租戶林麟，原本可以少一些搬的波折。
由于公寓經(jīng)營(yíng)主體更換，10月31日，林麟被公寓員工告知需要對(duì)合同進(jìn)行“換簽”，即自11月1日起，上海定向投資管理有限公司(下稱“定向投資公司”)取代上海盛翀企業(yè)管理有限公司(下稱“盛翀公司”)，成為公寓的出租方。
定向投資公司將承繼原合同項(xiàng)下的全部權(quán)利與義務(wù)，而租戶已付押金及預(yù)付的租金等費(fèi)用，將由盛翀公司轉(zhuǎn)賬至定向投資公司的指定賬戶。
“重新找房對(duì)我們租戶(來(lái)說(shuō))很麻煩”，林麟的訴求簡(jiǎn)單，“就是能和(經(jīng)營(yíng)主體)變更前一樣入住”，隨即他在《主體變更三方協(xié)議》(下稱“《變更協(xié)議》”)上簽了字，“他們(指工作人員)說(shuō)協(xié)議要雙方公司統(tǒng)一蓋章，后續(xù)再把協(xié)議給我”。
然而，還沒(méi)等到《變更協(xié)議》到手，林麟?yún)s被告知該協(xié)議作廢，“我與盛翀公司溝通，他們說(shuō)魔方公寓不愿意按照原來(lái)的《變更協(xié)議》轉(zhuǎn)錢(qián)；和魔方公寓的人聊，他們說(shuō)是新公司不同意原來(lái)的方案”，雙方各執(zhí)一詞。
新的方案要求租戶先與盛翀公司解除租賃合同，且由盛翀公司退還押金和預(yù)付款項(xiàng)后，租戶再與定向投資公司重新簽約。林麟提供的《解除協(xié)議》顯示，簽署方僅有盛翀公司與租戶，并未包含定向投資公司，但該協(xié)議中有一條款約定，“剩余優(yōu)惠活動(dòng)由定向投資公司承繼”。
這一安排讓林麟感到強(qiáng)烈不安，“相比原來(lái)的《變更協(xié)議》，這個(gè)方案風(fēng)險(xiǎn)太大了，萬(wàn)一魔方真的退不了錢(qián)，我還得向新公司重新交款。而且解除與新簽不同時(shí)進(jìn)行，一旦原合同解除，在新簽環(huán)節(jié)不管怎么樣我都是被動(dòng)的，很難保證租金優(yōu)惠等權(quán)益能夠延續(xù)”。
李玲與林麟從公寓員工處獲知，兩魔方公寓門(mén)店的變動(dòng)，均因關(guān)聯(lián)經(jīng)營(yíng)主體與業(yè)主的租約到期。為打消顧慮，林麟還向公寓員工打探魔方方面的資金狀況，對(duì)方回應(yīng)“公司資金鏈應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，員工工資照常發(fā)放”。
杭州一門(mén)店拖欠租金百萬(wàn)
然而，圍繞魔方生活服務(wù)集團(tuán)的各類傳言仍在發(fā)酵，李玲與林麟的心里始終懸著一塊石頭。
在杭州，魔方公寓華豐路店也陷入風(fēng)波。租客黃華的租約原本持續(xù)到明年上半年，11月13日，預(yù)應(yīng)力鋼絞線一張貼在電梯口的《租戶告知書(shū)》(下稱“《告知書(shū)》”)打亂了他的居住安排。
《告知書(shū)》顯示，魔方億居(杭州)企業(yè)管理有限公司自2025年4月起未能按時(shí)支付租金，拖欠金額百萬(wàn)元，業(yè)主數(shù)月催告無(wú)果后，委托接管人杭州博敏網(wǎng)絡(luò)科技有限公司對(duì)公寓進(jìn)行接管。
接管方要求租戶在11月27日前與魔方億居辦理解約退款手續(xù)并搬離，或與接管人重新簽約繼續(xù)租賃。面對(duì)不確定的局面，黃華選擇了退租，但除了押金和剩余房租，他并未獲得任何額外的補(bǔ)償。
時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在魔方生活服務(wù)集團(tuán)官方找房平臺(tái)上，已無(wú)法檢索到“魔方公寓杭州華豐路店”的房源信息。針對(duì)公寓接管相關(guān)事宜，時(shí)代財(cái)經(jīng)聯(lián)系杭州博敏網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，但工作人員拒接受采訪，僅回應(yīng)“現(xiàn)在都是在很和平地解決(問(wèn)題)”。
值得一提的是，魔方公寓上海西藏南路店、魔方公寓上海火車(chē)站店也已從官方找房平臺(tái)下架。
李玲提供的租賃合同顯示，魔方公寓上海西藏南路店的出租人為上海翰昌物業(yè)管理有限公司，并附有聯(lián)系電話。然而，當(dāng)時(shí)代財(cái)經(jīng)撥打該號(hào)碼時(shí)，接聽(tīng)者表示與上海翰昌物業(yè)管理有限公司沒(méi)有關(guān)系，其還稱近期因該公司的相關(guān)事宜頻繁接到來(lái)電，已嚴(yán)重影響日常生活。
此外，魔方公寓上海火車(chē)站店租賃合同上的聯(lián)系電話則為“空號(hào)”。
針對(duì)上述異常情況，魔方生活服務(wù)集團(tuán)解釋稱，“上海火車(chē)站店已閉店，而西藏南路店門(mén)店電話接線正常，客戶如有需要可撥打全國(guó)統(tǒng)一的服務(wù)熱線”。
魔方：正對(duì)整體房源結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略優(yōu)化
魔方生活服務(wù)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓巨頭，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)長(zhǎng)租公寓品，其中為知名的是魔方公寓。
盡管住房租賃是一個(gè)古老的行業(yè)，但由于傳統(tǒng)的供應(yīng)、交易、管理和服務(wù)方式原始且混亂，無(wú)法滿足日益強(qiáng)勁且多元的租房需求，十幾年前，長(zhǎng)租公寓作為一種新的住房租賃產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。而在長(zhǎng)租公寓這個(gè)住房租賃行業(yè)新的細(xì)分領(lǐng)域里，魔方生活服務(wù)集團(tuán)屬于起步較早的老公司。
2009年6月，魔方公寓的一店開(kāi)在南京戴巷，魔方生活服務(wù)集團(tuán)以此為起點(diǎn)，在全國(guó)多座一二線城市面向白領(lǐng)開(kāi)始了集中式長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年10月，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量為140.7萬(wàn)間，其中，魔方生活服務(wù)集團(tuán)的開(kāi)業(yè)規(guī)模為8.43萬(wàn)間，僅次于萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝集團(tuán)旗下的瓴寓國(guó)際，排名4。
2022年至2023年，魔方生活服務(wù)集團(tuán)兩度向港交所遞交招股書(shū)，在當(dāng)時(shí)，它既是一赴港上市的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，也是長(zhǎng)租公寓一、二股(即青客公寓、蛋殼公寓)相繼爆雷后，一謀求上市的公司。
招股書(shū)顯示，2020年至2022年，魔方生活服務(wù)集團(tuán)的收入分別為9.49億元、14.71億元、17.14億元，年度凈利潤(rùn)分別為-2.30億元、3.02億元、-2.47億元；公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)為-2.29億元、2.89億元、-2.04億元。
魔方生活服務(wù)集團(tuán)在招股書(shū)中解釋，2021年收入的顯著增長(zhǎng)主要來(lái)源于收購(gòu)，而2022年增速放緩，是因?yàn)椤皵U(kuò)張計(jì)劃被中國(guó)主要城市反復(fù)爆發(fā)的新冠疫情所打亂”。
在招股書(shū)二次失后，魔方生活服務(wù)集團(tuán)的上市事宜擱置至今，而在此后三年里，魔方生活服務(wù)集團(tuán)的擴(kuò)張步伐顯然也十分克制。
與此同時(shí)，住房租賃行業(yè)也面臨著市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)格局的雙重變化。一方面，近些年租金具有明顯的下行壓力，根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院，截至2025年10月，統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的平均月租金為2585.41元，平均出租率92.00%；而今年一季度末，平均月租金2839.2元；本季度出租率為91.11%。
另一方面，由國(guó)資主導(dǎo)的保租房成為新增供給的核心力量。根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院，2025年10月，全國(guó)集中式租賃住房市場(chǎng)新增項(xiàng)目25個(gè)，累計(jì)釋放房源1.16萬(wàn)間，其中，新增保障租賃住房房源(含人才公寓)1.15萬(wàn)間，占總供應(yīng)量的98.9%。
自去年以來(lái)，這老長(zhǎng)租公寓巨頭屢傳閉店消息。魔方生活服務(wù)集團(tuán)表示，根據(jù)整體房源結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略優(yōu)化策略，公司正在對(duì)部分門(mén)店進(jìn)行優(yōu)化動(dòng)作，少量門(mén)店將進(jìn)行關(guān)閉或運(yùn)營(yíng)主體調(diào)整，“這屬于正常的物業(yè)租約到期及項(xiàng)目?jī)?yōu)化，不涉及公司整體經(jīng)營(yíng)狀況”。
對(duì)于受影響的租戶，魔方方面表示始終將保障租戶權(quán)益放在位，除按合同足額退還剩余租金及押金外，公司稱會(huì)盡量減少租住影響，向租戶提供其他魔方門(mén)店作為備選，并給予相應(yīng)優(yōu)惠，同時(shí)可協(xié)助安排搬服務(wù)。
手機(jī)號(hào)碼：13302071130關(guān)于上市進(jìn)程擱置的原因，魔方生活服務(wù)集團(tuán)回應(yīng)稱“當(dāng)時(shí)港股市場(chǎng)(環(huán)境)未及公司預(yù)期”，未來(lái)將另?yè)窳紮C(jī)進(jìn)上市計(jì)劃，但目前暫無(wú)明確時(shí)間表。
(文中受訪者李玲、林麟、黃華為化名)雙鴨山預(yù)應(yīng)力鋼絞線價(jià)格
